วิกฤตตลาดที่อยู่อาศัย “บ้าน-คอนโด ล้นตลาด!” อาจเหลือขายมากกว่า 200,000 หน่วย

หากมองโครงการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล เราอาจรู้สึกว่ามีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นตลอดเวลา ทั้งหมู่บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม รวมถึง คอนโดมิเนียม  ซึ่งถ้ามองให้ลึกลงไป จะพบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยเผชิญภาวะ ล้นตลาด มาอย่างต่อเนื่อง

ในช่วงปี 2016-2023 อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เฉลี่ยสูงถึง 100,647 หน่วย/ปี แต่จำนวนที่ขายได้ กลับอยู่ระดับต่ำกว่าค่อนข้างมาก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 92,615 หน่วย/ปี สะท้อนว่า การพัฒนาโครงการใหม่ที่มากกว่าความต้องการซื้อจริง

 

แม้ว่าใน ปี 2024-2025 จะเริ่มเห็นสัญญาณผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยลดลงมาเฉลี่ยอยู่ที่ 51,472 หน่วย/ปี แต่ความต้องการซื้อก็ยังไม่ฟื้นตัวเท่าที่ควรอยู่ดี

ต้องใช้เวลาถึง 4 ปี ระบายสต็อกเหลือขาย

เท่ากับว่าเราจะได้เห็นสต็อกเหลือขายจำนวนมาก ซึ่งสต็อกเหล่านี้ ถ้าอยู่บนพื้นฐานว่าไม่มีที่อยู่อาศัยใหม่เข้ามาเพิ่มเลย ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลต้องใช้เวลา 4 ปีขึ้นไป ในการระบายสต็อก ซึ่งใช้เวลานานขึ้นจากก่อนปี 2023 ที่ใช้เวลาราว 2 ปี

ทำไมคนไม่อยากซื้อบ้านเป็นของตัวเอง

คำตอบคือ ...กำลังซื้อไม่พอ หนี้ครัวเรือนระดับสูง รายได้ชะลอตัว และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย และ ยังถูกซ้ำเติมจากค่าครองชีพที่ปรับตัวสูงขึ้นจากสงครามตะวันออกกลาง

เหลือขายไม่ออกมากกว่า 200,000 แสนหน่วย

ข้อมูลจาก SCB EIC คาดว่า หน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ณ ปลายปี 2026 จะยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 2.13 แสนหน่วย และบ้านเดี่ยวเหลือขายสะสมปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากที่ในปี 2022 คิดเป็นสัดส่วน 16% ของหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมโดยรวม ขึ้นมาอยู่ที่สัดส่วน 24% ของหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมโดยรวมในปี 2025

ไม่เพียงเท่านั้น ยังมีปัจจัยหนึ่งที่น่าสนใจต่อวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ และเป็นปัจจัยที่กำลังเกิดขึ้นนับตั้งแต่วันนี้  คือ โครงสร้างประชากรเปลี่ยนไป

วัยแรงงานลด ก้าวสู่วัยผู้สูงอายุพุ่ง กด Real demand หาย

มองให้เห็นภาพ คือ กลุ่มที่มีกำลังซื้อบ้าน รายได้เพียงพอที่จะยื่นขอสินเชื่อเพื่อรับภาระหนี้ได้ ซึ่งมีตั้งแต่กลุ่ม First-jobber ที่อยากมีบ้านหลังแรก กลุ่มวัยทำงานมาระยะหนึ่ง ซึ่งต้องการที่อยู่อาศัยหลังที่สอง กลุ่มนี้คือ Real demand ที่แท้จริงหายไป เพราะสัดส่วนของประชากรวัยพึ่งพา เทียบกับประชากรวัยทำงานปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เป็นความเสี่ยงที่ประชากรวัยแรงงานต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายเพื่อดูแลประชากรวัยสูงอายุ ส่งผลให้โอกาสในการครอบครองที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองของประชากรวัยแรงงานลดลง  

ขณะที่จำนวนประชากรสูงอายุเพิ่มขึ้น โดยในปี 2024 จำนวนประชากรอายุมากกว่า 60 ปี เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 12.6 ล้านคน จากจำนวน 8.4 ล้านคนในปี 2014 หรือคิดเป็นอัตราการขยายตัวที่ 4%

คน ”เช่า” มากกว่า ”ซื้อ”

อีกทั้ง ทัศนคติและการวางแผนด้านการเงินของประชากรวัยแรงงานในกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ต้องการ “เช่าที่อยู่อาศัย แทนการซื้อ” ก็กระทบต่อกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยเช่นกันเพราะต้องการอยู่ในทำเลที่ตอบโจทย์ด้านความสะดวกต่อการเดินทาง หรือใกล้ที่ทำงาน รวมถึงยังไม่มั่นใจในทำเลที่จะอยู่อาศัยในระยะยาว ไม่ชอบอยู่อาศัยที่เดิมนาน ๆ ไม่ต้องการแบกรับภาระค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมที่อยู่อาศัย

ไปจนถึงการวางแผนด้านการเงินและลงทุนของวัยแรงงานในกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่เปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะการเปิดรับทางเลือกในการลงทุนในสินทรัพย์อื่น ๆ ที่หลากหลาย

ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยมือสองไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้นมากนัก และข้อจำกัดในการปรับขึ้นค่าเช่าที่อยู่อาศัยจากการแข่งขันที่เข้มข้นในตลาดปล่อยเช่าที่อยู่อาศัย ทำให้แรงดึงดูดในการลงทุนในที่อยู่อาศัยจากวัยแรงงานในกลุ่มคนรุ่นใหม่ลดลง

จำนวน “คนต่อบ้าน” แนวโน้มลดลง

นอกจากนี้ ยังมีข้อมูลว่า จำนวนประชากรต่อจำนวนบ้านมีแนวโน้มลดลงทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยปี 2016 จำนวนประชากรต่อจำนวนบ้านในกรุงเทพฯ

อยู่ที่ 2.80 คน/หลัง และลดลงมาอยู่ที่ 2.47 คน/หลังในปี 2025  สำหรับในปริมณฑลก็เป็นไปในทิศทางเดียวกันกับในกรุงเทพฯ โดยจำนวนประชากรต่อจำนวนบ้านในปี 2016 อยู่ที่ 3.07 คน/หลัง ลดลงมาอยู่ที่ 2.69 คน/หลังในปี 2025

สะท้อนแนวโน้มขนาดครัวเรือนที่เล็กลงจากหลายปัจจัย เช่น อัตราการเกิดที่ลดลง การอยู่อาศัยแบบครอบครัวเดี่ยว ซึ่งสวนทางกับจำนวนบ้านที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ยิ่งทำให้ความเสี่ยงในการเข้าสู่ภาวะอิ่มตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในระยะข้างหน้าเช่นกัน